Campinas, 28 de Maio de 2020
ARTIGO 003 - PANDEMIA NOS CONDOMÍNIOS
15/05/2020
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O QUE O SÍNDICO PODE PROIBIR

* DOUGLAS MADEIRA ´ADVOGADO





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“A posição que se tem adotado é fundada no código civil, e considera que uma das obrigações do síndico, prevista no artigo 1348, inciso II, além de representar ativa e passivamente o condomínio, é exatamente praticar os atos [inclusive extrajudiciais] necessários à defesa dos interesses comuns. Assim, não é só uma possibilidade, mas uma obrigação do síndico zelar pelos interesses daquele grupo de condôminos e moradores, além dos funcionários do prédio.

Parece-me que mais do que interesse comum, neste momento há uma necessidade de se impedir aglomerações e a frequência dos condôminos nas áreas comuns, o que vem de encontro com aquilo que as autoridades que já decretaram calamidade pública no país estão determinando. Penso até que se o síndico não toma providências neste sentido, ele pode vir a ser responsabilizado. Então a orientação seria neste sentido, de se suspender a possibilidade de se utilizar as áreas comuns, até que a situação nacional ou regional melhore ou se estabilize – podendo, inclusive, se promover advertências e multa aos condôminos que descumprirem a medida

Da mesma forma, é ilegal que se vete o uso do elevador - que deve ser feito é a conscientização e orientação, bem como a higienização periódica destes aparelhos, até porque há pessoas com dificuldade de locomoção e que dependem dos elevadores para se movimentarem, e não é razoável que isto seja impedido de acontecer.

A melhor solução é, formalmente, de maneira orientada por profissionais especializados, que o síndico informe e oriente os condôminos, suspenda o mínimo necessário de serviços e bens comuns, e tome providências de regulamentação, ou seja, de instituição de procedimentos, para se precaver de responsabilizações e para promover o bem comum dos seus administrados, que é a sua função.

Assembleia para eleição de novo síndico do condomínio
Um questionamento que se tem levantado nestes tempo de pandemia é sobre a eventual extinção do mandato do síndico durante esse período em que, evidentemente, uma assembleia presencial não é recomendável. Nesse caso há algumas possibilidades, como de assembleia e votação online, ou de votação por via escrita com controle de acesso ao local de votação – enfim, vários procedimentos podem ser adotados, mas sempre com vários pontos não vantajosos, como necessidade de implementação, discussão prévia, etc..

A melhor solução é a que acompanha as últimas decisões dos tribunais, que sustentam que o mandato do síndico continua até que esta assembleia possa ser realizada com segurança, com base no motivo de se excepcionar a regra por força maior. Nem sempre isto é um problema, mas na medida em que bancos e outras instituições exigem a comprovação do poder de representação do síndico, pode ser necessário este procedimento de prorrogação excepcional, para se manter os acessos à conta bancária do condomínio e gestão de contas, por exemplo.

Como ficam os funcionários do condomínio?
Surgiu o questionamento sobre se é possível exigir que haja a dispensa dos prestadores de serviços e colaboradores celetistas dos condomínios. O primeiro ponto a se considerar para se chegar às respostas é: como ficaria o condomínio se todos os serviços de limpeza e manutenção fossem interrompidos? Um caos, com certeza, e muito mais propício à propagação do vírus pela baixa na higienização do local.

Assim, não há de se falar em obrigatoriedade de dispensa de funcionários. Por outro lado, o bom senso sempre deve imperar, e neste sentido, se houver funcionários de idade mais avançada e considerados como do grupo de risco de contaminação, e se for possível, é ideal que o condomínio se organize para afastá-los do trabalho e reorganizar o seu pessoal. É o caso, por exemplo, de muitos porteiros.
Obviamente que se a portaria é isolada e não se demanda contato do funcionário com o público, não há problema.

Se houver funcionários gripados ou com sintomas similares, deve haver o afastamento. As regras trabalhistas e previdenciárias para estes casos de afastamento, assim como para os de pessoas acima de 60 anos, devem ser analisadas por advogados especialistas no assunto, pois pode haver períodos em que os pagamentos de salários devem correr pelo condomínio, e pode haver o custeio pelo INSS.

Já quanto aos funcionários responsáveis pela limpeza e manuseio de lixo, o cuidado deve ser redobrado. Pode-se considerar que não é apenas uma possibilidade, mas sim um dever, uma obrigação do síndico, providenciar todos os meios de proteção a estes colaboradores, fornecendo-lhes máscaras, botas, óculos, luvas e álcool gel. A falta destes itens mínimos, bem como de uma boa reorganização dos procedimentos de limpeza e manuseio de lixo no condomínio, pode gerar a responsabilização do síndico, pois é seu dever promover ações para zelar pelo bem estar de todos ali. Os banheiros utilizados por eles devem sempre estar abastecidos com toalhas de papel e sabão, sem exceção.

Ainda no que se refere às questões de limpeza e seus procedimentos, parece ser ideal que o síndico oriente a todos os moradores que eventualmente estejam sob suspeita de portar o vírus, para que mantenham seu lixo em suas unidades, de forma bem embalada, para que apenas duas ou três vezes na semana seja colocado para descarte. Isto pode evitar excesso de manuseio e contato pelos funcionários.

Orientações para o dia a dia dos moradores
Com o isolamento e diminuição ao máximo de circulação das pessoas, crescem exponencialmente os pedidos de comida, suprimentos e mais variados itens pela forma de entrega domiciliar, ou “delivery”. Nestes casos a orientação é de que não se permita a entrada dos entregadores no condomínio, mas que o morador vá até a portaria e receba os produtos. Sempre que possível, que faça o pagamento já pelo próprio aplicativo, mas se necessário usar cartão ou dinheiro, que em seu retorno evite contato com as superfícies de maçanetas e botões de elevadores, lave as mãos imediatamente, use álcool gel como complemento e que desinfete também o seu cartão.

Se houver casos positivos de Covid-19 de moradores, não há nenhum dispositivo legal que obrigue a pessoa a divulgar esta informação. Por outro lado, pode ser uma medida de proteção aos seus próprios vizinhos, crianças e idosos, que o síndico seja ser avisado. Neste caso, é proibido ao síndico que divulgue a identificação da pessoa, família ou unidade de residência, cabendo-lhe apenas tomar ciência para os fins de cuidados e fiscalização, que são seus deveres, e de avisar os demais moradores, orientando que intensifiquem as medidas de cuidado e higiene. O síndico também não pode impedir a circulação da pessoa, nem de seus familiares, amigos, ou pessoas que moram juntas – pode apenas e tão somente orientar e pedir que haja bom senso.

Por outro lado, se os moradores promovem aglomerações ou descumprem orientações oficiais de procedimentos de uso das áreas comuns, dos elevadores, da portaria, etc., podem ser aplicadas advertências e multas. Isto independentemente de se tratar de pessoa com o coronavírus ou não.

O síndico e demais dirigentes do condomínio não podem proibir a circulação de pessoas, nem a discriminação para uso dos bens comuns essenciais, como elevador. Pode-se, por outro lado, limitar estes itens, como procedimentos e regras de frequência, distância mínima, número máximo de pessoas no elevador por vez, etc. Extremismos podem ser caracterizados como abuso de direito, e gerar responsabilização aos agentes”.

Douglas Madeira, advogado especialista em direito imobiliário 

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